1. Első lépés - a megállapodás
Amint a vevő eldöntötte, hogy az ingatlant meg kívánja vásárolni, általában a következő kérdések átbeszélése szükséges első körben:
- hogyan és mikor kerül kifizetésre a vételár?
- mikor történik a tényleges birtokbaadás?
- bankkölcsönből történik a kifizetés?
- van teher az ingatlanon, le van tisztázva a tulajdoni lap?
Nagyon fontos, hogy a foglaló átadására nem ez az időpont az alkalmas!
2. Tulajdoni lap lekérése
Tulajdoni lapot magánszemélyek is le tudják kérni ügyfélkapun keresztül, évi két alkalommal ingyenesen. Ez a tulajdoni lap az előzetes tájékozódáshoz és az ügyvéddel történő egyeztetés meggyorsításához is hasznos, bár az eljáró ügyvédnek a szerződéskötéskor szükséges a friss tulajdoni lap lekérése.
3. Az ügyvéd kiválasztása és jogi tájékoztatás
A gyakorlat alapján az adásvételi szerződések szerkesztéséhez a Vevő biztosítja az ügyvédet, ám ez nem jelenti azt, hogy az ügyvéd ne képviselné mindkét fél érdekeit. Az Eladónak egyebekben saját jogi képviselőt is meg lehet bíznia, erre vonatkozóan semmiféle korlátozás nincs.
4. Érvényes iratok, meghatalmazás kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett iratban
Győződjünk meg arról, hogy irataink érvényesek, személyi azonosságunkat ugyanis az eljáró ügyvéd ellenőrizni fogja!
5. A fontos döntések
Előleget kérünk vagy foglalót? Kölcsönből fizetik a vételárat vagy nem?
A foglaló arra szolgál, hogy megerősítsük szerződéses vállalásunkat. A szerződéskötésre mindenki készül, az Eladó abbahagyja a hirdetést a potenciális Vevő jelentkezésekor, a Vevő nem keres tovább. Ha mégsem jön létre a szerződés valamelyik fél hibájából, annak következményei lehetnek.
Amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés teljesül, a foglaló egyszerűen beszámít az ingatlan vételárába. Ha szerződés valamilyen oknál fogva nem jön létre, és ezért a vevő felelős (például, ha nem fizeti meg a vételárat, s ellenkező kikötés nélkül a bankhitel folyósításának elmaradása is ide sorolandó) az eladónak átadott foglalót elveszíti. Ha pedig az eladónak felróható okból nem kerül sor a szerződés teljesítésére (nem adja meg a bejegyzési engedélyt, stb.) akkor a kapott foglalót kétszeres összegben kell visszafizetnie a vevőnek. Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy amelyért egyik fél sem felelős, akkor a foglaló összege visszajár a vevőnek. Meg lehet állapodni az adásvételi szerződésben ilyen események külön megjelölésében is.
A foglaló fizetése történhet készpénz átadásával, utalással, indokolt esetben pedig akár ügyvédi letétbe helyezés útján is. Mértéke általában a vételár 5-10%-ának megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető, illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében – itt azonban fontos lehet, hogy ha bankhitelből fizetjük a vételárat, milyen külön követelései vannak a banknak az adásvételi szerződés tartalmát illetően. Maga a törvény azonban összeg meghatározásával kapcsolatban egyetlen korlátot tartalmaz: amennyiben az eltúlzott mértékű a szerződő felek bármelyike a bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. Nincs előre meghatározott konkrét mérték, hogy mikor túl magas az összeg, a bíróság minden esetben a szerződés összes körülményének figyelembevételével határoz.
Az előleg ehhez képest csupán a vételárrészlet, aminek szankciós hatása nincs, minden esetben visszajár a Vevőnek, ha a szerződés megszűnik.
Előleg vagy foglaló? Mikor legyen kifizetve?
A különbség a két jogintézmény között kizárólag a szerződés meghiúsulása esetén mutatkozik meg. De hogyan is fizessük meg és mikor? Ügyvéd nélkül vagy ügyvéddel?
Foglaló szerződés nélkül és ügyvéd nélkül – a vevő kockázata. A foglaló bármikor átadható, de ez nem változtat azon, hogy garanciális szempontból minden fél számára javasolt, hogy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés (akár előszerződés) aláírásakor kerüljön átadásra. Bankhitel esetén van olyan pénzügyi intézmény, aki el is várja a teljes önerő átvételének – melybe a foglaló is beleszámít - ügyvéd által ellenjegyzett iratban történő igazolását. Ha a foglalót anélkül adjuk át, hogy szerződnénk – például ingatlanos által szerkesztett vételi ajánlat alapján, szándéknyilatkozatra hivatkozva – eltűnik a biztosítékunk: hogyan követeljük vissza, ha visszajár? A kockázat a vevőé lesz.
6. Az adásvételi szerződés előkészítése
Ügyvéd feladata az átadott információk alapján érvényes okmányokkal, személyazonosság ellenőrzéssel, friss tulajdoni lappal (tehát jó esetben kétszer is kérünk ugyanarról az ingatlanról). A szerződést ne aláíráskor lássuk először, hanem előtte is kérjünk tervezetet és legyen lehetőség észrevételezésre. Bár a vevő hozza az ügyvédet, mindkét fél érdekében kell eljárnia, az eladó is átnézetheti az ügyvédjével.
7. A szerződés megkötése
Az aláírás időpontját át kell beszélni, s itt érdemes az első kifizetéseket teljesíteni. Átutalás esetén akár a próbautalás is megejthető a számlaszámok ellenőrzése érdekében. A fizetési módok, feltételek, határidők pontosan kerüljenek a szerződésbe, s a vállalásainkat teherbíró képességünk alapján tegyük meg! A teljes vételár megfizetése legyen feltétele a tulajdonjog bejegyzésének; azonban a teljes vételár megfizetésének feltétele legyen az, hogy az ingatlan felépült, használatbavételi engedéllyel rendelkezik – új építésű ingatlan esetében például.
8. Földhivatali bejegyzés és birtokbaadás, közműátírás
9. Illeték és adófizetés
Vevő: vagyonszerzési illeték, eladó: SZJA -> ügyvéd erről is pontos tájékoztatást ad.
10. Közbeiktatott lépés – az ingatlanos
A felek gyakorta bíznak meg ingatlanost az ingatlan eladására, s ebben a szerződéskötést megelőző periódusban még nem jelenik meg az okiratszerkesztő ügyvéd, azonban okiratok itt is készülhetnek. Mire ügyeljünk? A vételi szándéknyilatkozat, mely az ingatlaniroda formanyomtatványa is lehet, adásvételi szerződésnek minősül, ha mindkét fél – az eladó és a vevő is – aláírja, s akkor is létrejön a szerződés, ha a vevő írásban ajánlatot tesz, és azt írásban, de külön nyilatkozatban, az eladó elfogadja. Létrejöhet tehát egy szerződés akkor, mikor még a vevő nem rendelkezik elegendő információval az ingatlan tulajdonságait tekintve, nem beszélt ügyvéddel, nem is állapodtak meg a felek a részletekben, sőt, a Vevő nem is tudja, hogy Vevő, kizárólag érdeklődőnek tekinti magát. És mi történik, ha a vételi ajánlattal együtt – akár bánatpénz, akár foglaló címén – az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére jelentős összegeket adunk át? A helyzet ismét a vevő számára rizikós, hiszen a feltételek tisztázása nélkül adja át pénzét, tehát az eladó szerződésszegésének igazolása gyakorlatilag lehetetlenné válik.
További tanács lehet, hogy alaposan nézzük át, s értelmezzük az ingatlanközvetítő megbízási szerződését, hiszen eladói oldalon kötbérrel sújthat a saját ingatlanközvetítőnk, amennyiben meggondoljuk magunkat az eladással kapcsolatosan.
+1. A szavatosság
Közkeletű tévedés, hogy a használt ingatlanért az eladónak ne állna fenn szavatossági felelőssége. Ptk. szerint az eladó a hibás teljesítésért úgynevezett „jog- és kellékszavatossággal” is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincs az ingatlannak olyan tudott (de nem ismertetett) vagy fel nem ismerhető (tehát rejtett) hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. Ez használt ingatlan esetében azt jelenti, hogy az ingatlan a korának és az abból következő műszaki állapotnak megfelelő mértékben legyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra. Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találjuk szemben magunkat, amit a birtokbavétel előtti szemle során nem ismerhettünk fel és amit nem is közölt velünk az eladó. Rendkívül nagy jelentősége van annak, hogy az ügylet megkötése előtt észleltük vagy kellő körültekintés mellett észlelhettük-e, illetve következtethettünk-e a hiba fennálltára, komolyságára. Amennyiben a szavatossági kérdések átbeszélésre kerültek, s a Vevő felmérette az ingatlant, a parttalan viták megelőzése érdekében az adásvételi szerződés is tartalmazhat iránymutatást, milyen tájékoztatásban részesültek a vevők.
