A Ptk. szerint a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Mit jelent ez a gyakorlatban? Mi történik, ha egy dolog osztatlan, közös tulajdonunkban áll? A kérdéseket a közös tulajdonban álló ingatlan vonatkozásában közelítjük meg:
1. Közös tulajdon esetén a tulajdonosok eszmei hányaddal rendelkeznek, ami alapján a tulajdonosok a dolgot nem feldarabolva, hanem egészként használhatják, és ez a jog oszlik többfelé. Ha a ház közös, hiába van ½-ed tulajdoni hányadunk, ugyanúgy használhatjuk az egész ingatlant addig, amíg a többiek lényeges jogi érdekeit nem sértjük vele. Ha valaki viszont az ingatlant olyan módon használja, hogy a tulajdonostársát az ingatlan használatának lehetőségétől elzárja, akkor a kizárt tulajdonostárs többlethasználati díjat követelhet.
2. Ez az állapot az ingatlan-nyilvántartásból ellenőrizhető; a közhiteles nyilvántartás tartalmazni fogja azt, hogy az adott ingatlanon, kinek, milyen jogcímen, milyen hányadban áll fenn tulajdonjoga. A tulajdoni lap olvasása során azt is látni lehet, hogy a saját ingatlan tulajdoni hányadunkon van-e teher, hiszen a tulajdoni lap III. része a tulajdonrészre történő visszautalással fogja a bejegyzéseket tartalmazni. Pl. ha hitelt veszek fel, az ingatlan ½-ed része az enyém, és ez lesz a fedezet, a teher erre az ½-ed részre lesz bejegyezve.
3. Az ingatlan hasznai, költségei a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, és így kell viselniük a kiadásokat, a kötelezettségeket és az ingatlanban bekövetkezett károkat is.
4. A tulajdonosok quasi szavazhatnak a tulajdonnal kapcsolatos kérdésekben. Ahhoz azonban egyhangúság, tehát teljes egyetértés szükséges, hogy az ingatlannal kapcsolatosan olyan kiadást vállaljunk, ami a szokásos mértéket meghaladja, vagy ha az egész ingatlan lesz tárgya valamilyen rendelkezésnek, kötelezettségnek.
5. Bár a saját tulajdoni hányadával mindenki rendelkezhet, a tulajdonostársaknak vannak előjogaik a külsős személyekkel szemben. Pl. mielőtt előadnánk a részünket, figyelemmel kell lennünk a többi tulajdonos elővásárlási jogára.
6. Miután a közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek bonyolult helyzeteket eredményezhetnek, a közös tulajdon megszüntetése szinte bármikor kérhető (alkalmatlan időben nem, de ez nagyon szűk esetkört fed le), bármelyik tulajdonostárs által.
7. A közös tulajdon megszüntetésekor a felek az alábbi sorrendben, az alábbiakat kérhetik: természetbeni megosztás, tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltása, társasházzá alakítás, árverési értékesítés.
8. A fenti ügyben speciális az eljárás, ugyanis valamilyen módon a közös tulajdont meg kell szüntetni. Ha a felek megállapodásra jutnak a megszüntetés fajtáját tekintve és igazolják is, hogy ennek nincs akadálya, akkor a megszüntetés a felek akarata szerint történik. Ha nem jutnak megállapodásra, a közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság csak azt az egy módot nem alkalmazhatja, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
9. Ha a felek nem akarják megszüntetni a közös tulajdont, akkor is dönthetnek úgy, hogy megállapodnak a használati kérdésekben. Erre való a használati megosztási szerződés.
10. Ha az ingatlan állagát meg kell óvni, illetve fenn kell tartani, az ahhoz szükséges feladatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni, de a költségek ráeső részét a tulajdonostársnak viselnie kell. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
+1 Előfordulhat olyan helyzet, amikor társasházzá alakítás előtt álló, éppen épülő lakóparkban vásárolunk lakást, és valamilyen probléma folytán hiába épül meg a lakásunk a lakóparkban, nem létesül társasház, nem kerülnek az ingatlanok albetétesítésre (nem lesz különálló ingatlan). Ebben az esetben is osztatlan közös tulajdonról kell beszélnünk a társasházzá válásig és az albetétesítésig.
